Die Herausforderungen der aktuellen Immobilien-Krise
Die Immobilienkrise ist derzeit zu einem der heiß diskutierten Themen in der Finanz- und Wirtschaftswelt geworden. Als vergleichsweise junges Unternehmen haben natürlich auch wir uns viele Gedanken dazu gemacht. Mit Blick auf mögliche Ursachen, Auslöser und potenzielle Auswirkungen, möchte ich einige nun mit Ihnen teilen.
Die folgenden drei Punkte sind Ihnen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht neu. Dennoch prägen sie die Immobilienwirtschaft erfahrungsgemäß auch außerhalb der Krise. Deshalb möchte ich sie einmal festhalten:
Die Ursachen der Krise
Die Immobilienkrise wird von einer Reihe von Faktoren angetrieben, darunter:
1. Zinserhöhungen: Die aktuell höheren Zinsen machen Hypothekendarlehen teurer, was die Nachfrage nach Immobilien dämpfen kann.
2. Überbewertung: In einigen Regionen wurden Immobilien über einen längeren Zeitraum hinweg stark überbewertet, was zu einer Überhitzung geführt haben könnte.
3. Wirtschaftliche Unsicherheit: Globale wirtschaftliche Unsicherheiten, wie z. B. die COVID-19-Pandemie oder der Krieg in der Ukraine, können das Vertrauen der Käufer beeinträchtigen und zu einer geringeren Nachfrage führen.
Auswirkungen der Immobilien-Krise
Die aktuelle Immobilienkrise kann weitreichende Auswirkungen haben:
1. Preisrückgänge: Immobilienpreise könnten sinken, was für Käufer positiv sein kann, aber für Eigentümer finanzielle Verluste bedeuten könnte.
2. Finanzielle Instabilität: Banken und andere Finanzinstitutionen könnten durch fallende Immobilienpreise und Kreditausfälle belastet werden.
3. Investitionen beeinflussen: Investoren im Immobiliensektor müssen ihre Strategien anpassen, um mit den veränderten Marktbedingungen umzugehen.
4. Arbeitsmarkt: Die Immobilienbranche hat einen erheblichen Einfluss auf den Arbeitsmarkt. Diese Krise könnte zu Jobverlusten in diesem Sektor führen. In Deutschland spiegelt die Immobilienwirtschaft den größten Wirtschaftsfaktor wider. Noch vor der Automobilindustrie.
Wie bewältigt man die aktuelle Krise:
Selbstredend kann ich hier nicht für meine Unternehmung sprechen, sondern lediglich mit metaphorischen Ideen. Um die Auswirkungen der Immobilienkrise zu mildern, könnten folgende Schritte unternommen werden:
1. Regulatorische Maßnahmen: Regierungen könnten regulatorische Eingriffe vornehmen, um die Stabilität des Immobilienmarktes zu gewährleisten.
2. Unterstützung für Käufer: Programme zur Unterstützung von Käufern könnten eingeführt werden, um den Immobilienerwerb attraktiver zu gestalten.
3. Diversifizierung: Investoren könnten ihre Portfolios diversifizieren, um sich gegen Schwankungen auf dem Immobilienmarkt abzusichern.
Insgesamt bleibt die aktuelle Immobilienkrise eine komplexe und sich entwickelnde Situation. Die Zusammenarbeit zwischen Regierungen, Finanzinstituten und der Immobilienbranche wird entscheidend sein, um die Krise zu bewältigen und den Weg für eine nachhaltige Erholung zu ebnen. Dies scheint mir in der aktuellen Koalitionssituation höchst unwahrscheinlich. Ein richtiger „Aufwach-Effekt“ wäre wünschenswert.
Gemeinsam mit dem Fachbereich „Immobilien und Bauen“ der Mittelstands- und Wirtschaftsunion haben wir bereits im Januar 2023 die folgenden Vorschläge und Forderungen an die Parteispitze der CDU formuliert:
Die Mittelstands- und Wirtschaftsunion fordert:
1. Eigentumserwerb fördern
• Wohneigentum soll als weitere Säule der Altersabsicherung etabliert und steuerliche Abzüge ermöglicht werden.
• Beim Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum soll ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer von 250.000 EUR pro Erwachsenen und 150.000 EUR pro Kind eingeführt werden.
• Der erstmalige Erwerb selbstgenutzter Immobilien soll insbesondere für Familien mit geringen und mittleren Einkommen gefördert werden. Die KfW soll einkommensunabhängig Kredite mit einer Zinsbindung von 2 % gewähren.
• Das KfW-Wohneigentumsprogramm soll auskömmlich ausgestaltet, ausgeweitet und verstetigt werden.
2. Baulandinitiative starten
• Gemeinsam mit den Kommunen soll eine Initiative zur Baulandgewinnung insbesondere auf Brach- und Konversionsflächen sowie im Außenbereich entwickelt werden, um dem Mangel an Bauland entgegenzuwirken.
• Es ist nach Möglichkeit eine Nachverdichtung von Wohnsiedlungen und Baulücken unter Berücksichtigung ihrer Nutzungsfunktion sowie sozialer, ökologischer und ökonomischer Aspekte anzustreben.
• Es soll ein Sonderrecht zur Aufstockung in innerstädtischen Lagen, insbesondere in Gebieten mit Milieuschutz und Sanierungsgebieten, eingeführt werden. Aufstockung ist vielerorts schneller und preiswerter als Neubau.
3. Wohnungsbau und Sanierung im Bestand beschleunigen
• Für energieeffiziente Wohngebäude im Standard EH55 soll eine auf vier Jahre befristete fünfprozentige Sonderabschreibung eingeführt werden, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten maximal 4.800 Euro pro Quadratmeter betragen.
Sonder-AfA für Klimaschutzinvestitionen im Gebäudebestand: Klimainvestitionen, die als nachträgliche Herstellungskosten zu aktivieren sind, sollten auf eine verkürzte Abschreibungsdauer von maximal 10 Jahren abgeschrieben werden können.
4. Genehmigung beschleunigen
• Durch Innovations- und Experimentierräume und Vereinfachungen des Bau- und Planungsrechts soll dringend benötigter Wohnraum geschaffen werden.
• Nicht nur auf den Baustellen, auch in den Genehmigungsbehörden hat sich der Personalmangel verschärft. Durch geeignete Maßnahmen in den Ländern sollen besonders „belastete“ kommunale Baugenehmigungsbehörden verstärkt werden, etwa durch länderübergreifende Stellenpools der Bauverwaltungen oder Zusammenarbeit verschiedener Bauverwaltungen.
• Die behördlichen Plan- und Genehmigungsverfahren sollen komplett digital erfolgen, sodass während des Verfahrens transparent digital über den jeweiligen Verfahrensstand informiert wird. Um digitale Lösungen und Bautechniken mit der Bauwerksdatenmodellierung (BIM) zu integrieren, ist es zwingend erforderlich, auf ein Bundesportal für digitale Plan- und Genehmigungsverfahren auf der Basis einheitlicher, offener, europaweiter Standards (Open Source Standards) zu setzen.
• Die Bauplanungs- und Genehmigungsverfahren müssen grundsätzlich vereinfacht und vereinheitlicht werden. Verschiedene Vorgaben in 16 Landesbauordnungen verteuern Wohnungsbauvorhaben unnötig. Eine neue Musterbauverordnung mit identischen Bauordnungsvorschriften soll bundesweit geltend gemacht werden.
• Fristen bis zur Erteilung von Baugenehmigungen müssen durch eine zeitliche Begrenzung reduziert und damit die Finanzierungskosten zu reduzieren. Wenn eine Genehmigung innerhalb einer Frist von sechs Wochen nicht bearbeitet wird, gilt sie als genehmigt
(Genehmigungsfiktion).
5. Auflagen mit Realitätssinn erteilen
• Im Zuge einer umsichtigen Stadtentwicklungsplanung darf es weder verpflichtende Auflagen zum Bau noch ein Verbot von Stellplätzen geben. Vielmehr bedarf es intelligenter Mobilitätskonzepte.
• Die Mindestanforderungen an den Brand-, Schall- und Trittschutz bedürfen einer kritischen Überprüfung hinsichtlich der Kosten-Nutzen-Relevanz, einer Vereinheitlichung sowie einer rechtlichen Absicherung.
• Die Mindestanforderungen an den Brand-, Schall- und Trittschutz bedürfen einer kritischen Überprüfung hinsichtlich der Kosten-Nutzen-Relevanz, einer Vereinheitlichung sowie einer rechtlichen Absicherung.
• Das Immissionsschutzrecht muss grundlegend überarbeitet werden. Mit seinen unterschiedlichen Messvorgaben für Gewerbe, Wohnen und Verkehr verhindert es eine zukunftsweisende Innenentwicklung in den Städten sowie ländlichen Räumen und verteuert beispielsweise das serielle Bauen.
• Bei Veränderung und Umnutzung von Bestandsgebäuden bedarf es einer Begründung von der Aufsichtsbehörde, wenn die Erfüllung der aktuellen Bauordnungsvorschriften gefordert wird. Anderenfalls soll Bestandsschutz gelten.
6. Baukosten senken
• Die Forderungen des Aktionsbündnisses „Bezahlbares Wohnen“, die das Bauen beschleunigen und günstiger machen, müssen von der Bundesregierung umgesetzt werden.
• Neue verschärfte Anforderungen sollen vom Nationalen Normenkontrollrat verpflichtend auf ihren Bürokratieaufwand und Kostensteigerungspotenzial geprüft und ggf. angepasst werden, damit das Bauen und Wohnen nicht zusätzlich verteuert werden.
• Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Die Mehrwertsteuer sollte zumindest für den sozialen Wohnungsbau auf 7 % abgesenkt werden. Dadurch entsteht ein einfacher steuerlicher Anreiz, im niedrigpreisigen Segment dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Die Mehrwertsteuer auf Baustoffe und Bauleistungen soll auf 7 % abgesenkt werden.
7. Rohstoff- und Materialstrategie für Baustoffe entwickeln
• Die Bundesregierung muss eine Rohstoff- und Materialstrategie für Baustoffe und Baumaterialien entwickeln.
• Auf die Erhebung von Einfuhrzöllen auf dringend benötigte Baumaterialien aus Drittstaaten ist EU-weit zu verzichten.
• Durch die Vereinfachung von technischen Normen und Regulierungen sollen Baustoffe und Bauteile auf einfache Weise wiederverwendet werden können.
• Das Kartellamt soll prüfen, ob Engpässe bei Baumaterialien und Bauprodukten tatsächlich durch Lieferkettenprobleme verursacht oder aber durch gezielte Maßnahmen von Marktteilnehmern herbeigeführt wurden und werden.
8. Probleme der Finanzierung lösen
• Regulierung und Aufsicht müssen so ausgestaltet sein, dass die Finanzierung von Immobilienprojekten auch in Zukunft möglich ist. Die strengen Kriterien für Immobilieninvestitionen im Rahmen der EU-Taxonomie mögen überprüft werden.
Gemeinsam werden wir auch diese Krise meistern und wenn ein Standort weiterhin ungeahnte Potenziale birgt, dann Berlin. Die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum und Mietwohnungen ist gerade in Berlin ungebrochen.
Herzlichst,
Damian Fenner